Die BEG ist das stabile Bindeglied zwischen den öffentlichen Interessen des Landes und den privatwirtschaftlichen der Deutschen Bahn. Ihr Wettbewerbsvorteil liegt im Ausschöpfen ihres Gestaltungsspielraums. Ihr Kapital ist der BahnflächenPool NRW.

Im BahnflächenPool NRW stellt die Bahn kommunenbezogen alle entbehrlichen Flächen und Empfangsgebäude als Liegenschaftspaket ein. Damit bleibt sie Eigentümerin,  genauer: die nach der Bahnreform gegründeten, eigenständigen Gesellschaften der Bahn, wie z.B. die DB Netz AG, die DB Station und Serivce AG und die DB Services Immobilien GmbH. Das Alleinvermarktungsrecht und die Zuständigkeit für den Verkauf samt neuer Nutzungsperspektiven ist bei der BEG gebündelt.

Für dieses Verfahren wurden bisher 85 Empfangsgebäude und alle entbehrlichen Bahnflächen in 205 Städten und Gemeinden des Landes gemeinschaftlich ausgewählt. Ziel und Auftrag der BEG ist es, für sämtliche Immobilien des BahnflächenPools Perspektiven zu entwickeln und Käufer zu finden. Damit dies möglich wird, enthält der BahnflächenPool Last- und Potenzialflächen in einem ausgewogenen Verhältnis. So kann die BEG einerseits hochwertige Standortentwicklungen verfolgen, auf der anderen Seite aber auch solche Flächen zu einem moderaten Preis zu veräußern, die beispielsweise mit hohen Aufbereitungskosten belastet sind.

Die BEG muss alle Liegenschaften im BahnflächenPool verkaufen und dabei den städtebaulichen, verkehrspolitischen und ökologischen Belangen der Kommunen zuverlässig Rechnung tragen. Die Entwicklung soll dem Standort entsprechend möglichst werthaltig sein. So unterstützt die BEG städtebauliche Großprojekte ebenso wie die Sicherung von Kleingartenanlagen. Die Entwicklung der Pool-Flächen speist ein revolvierendes System.

Seine Triebkraft gewinnt der BahnflächenPool daraus, dass ihm in den ausgewählten Kommunen ausnahmslos alle nicht mehr betriebsnotwendigen Flächen angehören. Das Engagement der Kommunen ist gefordert, gemeinsam mit der BEG sowohl Potenzial- als auch Lastflächen zu entwickeln und jedem Standort entsprechende Nutzungsperspektiven zu eröffnen. Die mitwirkungsbereiten Kommunen bestätigen Ihren Willen zur vorrangigen Entwicklung der Bahnflächen in einer Konsensvereinbarung.

Das Land NRW trägt dieses Vorgehen mit, weil es der Umsetzung seiner flächenpolitischen Ziele dient und die kommunalen Interessen stärkt. Die Bahn befürwortet es, weil sie den besonderen Bedürfnissen ihrer kommunalen Kunden entsprechen kann ohne betriebswirtschaftliche Abstriche hinnehmen zu müssen.

Hintergrund

Gesucht wurde ein neuer Weg zur Aktivierung entbehrlicher Bahnflächen. Jede Kommune sollte Einfluss nehmen können, ohne die immer ähnlichen Hürden bewältigen zu müssen. Und die DB AG wollte den Kommunen auf andere Weise entgegen kommen, als ihre wirtschaftlichen Interessen und ihre unternehmerische Systematik in jedem Einzelfall erneut erklären und rechtfertigen zu müssen.

Die Kommunen lehnen die festen Mindesterwartungen häufig ab, denen die Bahn in der Immobilienveräußerung folgt. Die Eigentümerin argumentiert mit der maximal möglichen Nutzung, die Kommune stellt ihre stadtentwicklungspolitischen Ziele dagegen. Gerade bei besonderen Lagequalitäten sind die unterschiedlichen Vorstellungen vielfach nicht in Einklang zu bringen, andere Flächen fallen ganz aus dem Fokus.

Stillstand in der Bahnflächenaktivierung widerspricht aber sowohl den flächenpolitischen Zielen des Landes Nordrhein-Westfalen als auch den betriebswirtschaftlichen Zielen der DB-Gesellschaften. Die Idee eines neuen Vertragsmodells wurde geboren: Die im BahnflächenPool zusammengefassten Bahnflächen sollten zwar im Eigentum der Bahn bleiben, die Verantwortung zur Entwicklung und Vermarktung wird aber an eine neue Gesellschaft übertragen. Die Bahnflächenentwicklungsgesellschaft BEG NRW soll sämtliche Flächen des Pools einer neuen Nutzung zuführen und einen Verkaufserlös erzielen, der sich über Allem zwischen vereinbarten Eckwerten bewegt. Innerhalb des Liegenschaftspakets kann die BEG zum Beispiel aus originellen Nutzungs- und Vermarktungskonzepten für bisherige „Ladenhüter“ oder Lastflächen profitieren. Das ermöglicht ihr wiederum an anderer Stelle Nutzungsvorstellungen der Kommunen zu berücksichtigen, auch wenn zum Beispiel die Stärkung der Verkehrsinfrastruktur nicht die ökonomisch einträglichste Variante wäre.

Ganz unabhängig von administrativen Grenzen wird mit diesem System aus jedem Standort das Beste gemacht. Alle Beteiligten gewinnen und jegliche Rosinenpickerei ist ad absurdum geführt.